Immobilier

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L’immobilier comme patrimoine

L’immobilier est aujourd’hui une forme d’investissement très intéressante. En effet, outre une diversification du patrimoine facilitant une sécurisation de ses finances, l’immobilier permet l’acquisition de biens et une augmentation de capital sans pour autant induire un investissement conséquent.

De fait, cette solution séduit de plus en plus nos clients. En bénéficiant de taux actuellement bas et d’une négociation avec son banquier de référence l’immobilier devient alors la meilleure solution d’investissement offrant des rendements importants, face à la baisse des taux sur les placements bancaires.

Le cabinet est à votre disposition pour toute demande d’informations à ce sujet.

 

Les différentes formes d’immobilier :

On distingue l’immobilier classique de l’immobilier géré.

Au sein de l’immobilier géré, on trouve par exemple le LMP (loueur en meublé professionnel et le LMNP (loueur en meublé non professionnel) présentant des avantages fiscaux non négligeables.

La location meublée c’est :

  • Un actif immobilier
  • Meublé
  • Au sein d’une résidence de services
  • Dans un secteur d’activité donné
  • Exploité par un gestionnaire professionnel
  • Ce qui permet d’être remboursé de la TVA versée à l’acquisition du bien.

Le LMNP

Définition du LMNP :

Si les conditions suivantes sont réunies, le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel :

  • Le bailleur doit impérativement être inscrit au Registre du Commerce en qualité de loueur professionnel.
  • Le total des recettes des locations ne doit pas dépasser 23 000 euros TTC par ans et dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Évidemment si l’une de ces conditions n’est pas respectée alors le loueur est considéré comme étant un loueur non professionnel. On notera que le LMNP ne rentre pas dans le champs d’application de la TVA.

Quelle imposition du bénéfice ?

En deçà de 32 900 € de recettes par an, le loueur en meublé relève bien souvent du régime des micro-entreprises.

Au-delà de 32 600 € de recettes annuelles (ou sur option), le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Il bénéficie de fait d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% et sera donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d’affaires.

Aussi, il peut opter pour le régime du réel ci-après, l’option étant valable pour deux exercices avec un renouvellement tacite.

Au-delà de 32 600 € de recettes annuelles (ou sur option), le loueur en meublé est soumis au régime du réel. Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

  • Travaux d’entretien et de réparations courants
  • L’amortissement sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.
  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement) les intérêts d’éventuels emprunts

Les déficits éventuels sont alors imputés :

  • Sur le revenu global du loueur professionnel ou/et sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

La plus-value éventuelle réalisées lors de la vente du bien est soumise :

  • Au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements.
  • Au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

En terme d’impôts locaux

En tant qu’activité commerciale la location en LMNP  est soumise à la CVAE (contribution sur la valeur ajoutée de l’entreprise). Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n’est en revanche pas assujetti à la taxe d’habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.

La loi de finance 2017 modifie le régime d’assujettissement du loueur en meublé au Régime Social de Indépendants. Désormais seules deux conditions cumulatives doivent être remplies pour y être obligatoirement soumis :

– Générer plus de 23.000,00 € de recettes dans l’année civile et tirer les revenus de la location saisonnière (journée, semaine, mois)

ou

– Générer plus de 23.000,00 € de recettes dans l’année civile et être inscrit au RCS.

⇒ Donc un LMNP non touristique qui permet de percevoir plus de 23000 € de recettes par an et est inscrit au RCS peut être soumis au RSI.

 

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 Le LMP

Définition du LMP :

Pour être considéré comme « meublé », un local d’habitation doit disposer de tout l’ameublement et des équipements nécessaires. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues…

Fait important, on note que contrairement aux locations nues, les loyers des LMP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le statut du loueur en LMP ne concerne que les locaux d’habitation.

La plupart des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties, contrairement aux locations nues où ces différentes caractéristiques sont régies par la loi du 6 juillet 1989. Seule la durée minimale du bail est  imposée celle ci est fixée à un an minimum.

A l’expiration du bail initial, celui ci est tacitement reconduit pour un an, aux mêmes conditions.

Trois mois avant l’échéance du bail, le propriétaire peut proposer au locataire des modifications : allant du montant du loyer et des charges au nombre de pièces louées notamment. Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail, doit en informer le locataire, avec un préavis de trois mois et justifier son refus de renouvellement du contrat. Les motifs de non-renouvellement sont très encadrés  :

  • Reprise ou vente du logement
  • Motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.

Quelles sont les conditions exigées pour le LMP ?

Le loueur doit répondre à ces trois conditions pour avoir le statut de loueur professionnel :

  • Les recettes être strictement supérieur à 23 000 euros TTC par an.
  • Ces recettes dégagées de la location doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).
  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Les avantages fiscaux sont nombreux et de différentes natures.

  • Une réduction du revenu imposable

Le loueur en sa qualité de loueur LMP pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue cela conduira alors à une diminution du revenu imposable. L’ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (entretien, réparations, etc.), et non pas seulement aux montants déductibles pour les locations nues.

Le loueur pourra également déduire les droits de mutations payées lors de l’achat, soit comptant immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.

Très important, il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat).

  • Une diminution conséquente du revenu global

Alors que les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 euros (2015), à l’exception des intérêts d’emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global. Cet avantage est d’autant plus important que le montant des intérêts d’emprunts et donc des prêts sont importants.

  • Une exonération des plus-values

Nous sommes ici dans le cadre des plus-values professionnelles ainsi ces plus-values peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.
Il est à noté que le seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des CA des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession. Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu’à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d’un allègement dégressif.

  • Des allégements de droits de succession

Les héritiers d’un loueur en LMP bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise.

Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.

  • Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.
  • Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.

Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

  • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
  • les héritiers doivent conserver l’outil d’exploitation (en l’occurrence les logements) pendant au moins six ans,
  • un au moins des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins cinq ans.
Les autres impôts et charges

Le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi s’acquitter d’autres charges.

  • La CET, due par tous les loueurs en meublé sauf s’il s’agit d’une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).
  • Les charges sociales RSI des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

Bien évidemment  en tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme étant un outil de travail à usage professionnel.