Stratégie & Fiscalité

Optimiser son impôt : Oui … Mais … !

S’il est possible et même aisé de réduire ses impôts en toute légalité, la martingale permettant de ne jamais payer d’impôt sur une très longue période est plus difficilement réalisable, à moins d’être en dessous du seuil limite d’imposition bien sûr !!!

Cette démarche nécessite en tout état de cause, une phase préalable d’étude, afin de connaître précisément les objectifs de vie, les attentes du client. La personnalisation la plus fine possible de l’approche conditionne l’adaptation des solutions à la demande initiale, et à ses évolutions.

Un suivi dans le temps de la mise en œuvre des préconisations assure une garantie de fiabilité et de gestion pointue des investissements. Il permet aussi une adaptation des solutions initiales aux évolutions nécessitées par les modifications familiales, juridiques, fiscales etc…

Plusieurs solutions existent et jouent à des stades différents de la fiscalité :

optimi

Les thèmes déclinés ci-dessous répondent en partie à ces problématiques et font partie de la palette du cabinet. Ils constituent des exemples qui peuvent être combinés ou améliorés pour coller à la réalité de la personne et à la fiscalité évolutive par essence. Des programmes répondant à ces thèmes ont fait l’objet d’une sélection drastique à la lumière du passé fiscal du gérant de l’entreprise (programmes et comptabilités analysés, risque fiscal scrupuleusement étudié, antériorité et sérieux des structures scrutés etc…)

D’autres solutions plus techniques existent, mais nécessitent une étude particulière (exemple : SCI à l’IS avec ou sans amortissement des immobilisations, SARL à l’IR, activité privée de location meublée etc…)

La location meublée non professionnelle :

  • Statut LMNP classique :

Le statut de « Loueur en Meublé Non Professionnel » permet d’investir en immobilier locatif, en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés ou bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Au plan fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Le principe consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée, par le biais d’amortissements réputés différés imputables sur les revenus générés à l’issue du financement, sous certaines conditions.

  • Statut LMNP « Censi-Bouvard » :

Tout contribuable français réalisant entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, l’acquisition d’un logement au sein d’une résidence avec services (résidence étudiant, résidence sénior, de type EHPAD par exemple ou encore résidence hôtelière et d’affaire, hors résidence de tourisme), louée meublée durant une période de 9 ans minimum, peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard, qui se traduit principalement par un avantage fiscal venant s’ajouter au statut LMNP (sans la faculté d’amortissement).

Les avantages :

  • Une bonne rentabilité (jusqu’à 5% par an net d’impôts).
  • Remboursement de la TVA, c’est-à-dire 20% de réduction sur le montant de l’investissement.
  • Une réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté (dans la limite de 300 000 €), soit jusqu’à 3 666 € de réduction chaque année pendant 9 ans. (Si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt dû, la différence peut  être reportée sur les années suivantes (dans la limite de 6 ans).
  • Une absence de gestion locative puisque le bien est confié à un gestionnaire, dans le cadre d’un bail de 9 ans (le gestionnaire s’engage à verser les loyers qu’il y ait ou non un locataire, et à indexer les loyers périodiquement pour correspondre plus ou moins à l’inflation.

 

Le dispositif « Malraux »

La Loi Malraux permet de défiscaliser sur le montant des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier situé dans des secteurs spécifiques. Il s’agit là encore d’un mécanisme de réduction d’impôt., de 22 % à 30 % des dépenses plafonnées à 100 000 Euros de travaux /an  tous les ans pendant 4 ans maximum.

Ce type d’investissement s’adresse à des contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent réduire sur une durée courte leur imposition.

L’avantage de ce type d’investissement réside également dans le fait que les biens concernés sont le plus souvent placés en hyper centre-ville.

Les conditions : 

  • Acquérir un logement situé dans un Secteur Sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et AVAP (Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).
  • Justifier de travaux de rénovation complète de l’immeuble.
  • A l’issue de ces travaux, mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans sans plafonds de loyers, en résidence principale du locataire.

Les inconvénients :

  • La réduction d’impôt n’est pas reportable. Il convient donc de proportionner son investissement à sa fiscalité pour ne pas perdre une partie de la réduction d’impôt accordée.
  • Il n’est pas possible de louer le bien Malraux à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ni un descendant du contribuable.
  • La location du logement doit être conclue dans les 12 mois suivants la fin des travaux.

Les avantages supplémentaires:

  • La réduction d’impôt « Malraux » ne rentre pas dans le mécanisme du plafonnement des niches fiscales en 2013.
  • Il est possible de défiscaliser sur les revenus de l’année en cours.

 

Le MH : « monuments historiques »

Ce système de défiscalisation s’adresse investisseurs les plus fortement fiscalisés. Il permet de déduire les travaux de restauration et les intérêts d’emprunt se rapportant au monument du revenu global de l’investisseur, sans plafond.

En 2009 deux modifications législatives sont intervenues en ce qui concerne la loi Monuments Historiques :

– Obligation de conserver le bien 15 ans.

– Il n’est plus possible de diviser un immeuble classé ou inscrit, sauf si la division a fait l’objet d’un agrément du ministère du Budget, après avis du ministère de la Culture.

Les biens disponibles pouvant être mis en location se trouvent considérablement raréfiés.
De plus, à l’issue du paiement des travaux, un investissement Monument Historique doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.

Au titre de 2013, la défiscalisation Monument Historique est, avec le dispositif Malraux, la seule qui échappe au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € de réduction d’impôt, portés à 18000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer).

La loi de finances pour 2016 a modifié le régime des monuments historiques en permettant :

  • à compter du 1er janvier 2016, aux immeubles inscrits d’entrer dans le champ de l’agrément permettant aux immeubles détenus en SCI ou en copropriété de bénéficier du régime ad hoc, toutes conditions étant par ailleurs remplies ;
  • à compter du 1er janvier 2017, au preneur d’immeuble donné à bail emphytéotique de se substituer au propriétaire pour la déduction des charges qu’il a supportées, sous conditions.

Par ailleurs, l’administration fiscale a précisé que le régime dérogatoire de déduction des charges peut bénéficier aux monuments funéraires classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou faisant partie du patrimoine national à raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine ».

A noter : A partir de l’imposition des revenus de 2014, les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et bénéficiant d’un agrément ministériel sont exclus du dispositif fiscal relatif aux monuments historiques. Les immeubles ayant obtenu l’agrément avant le 1er janvier 2014, ainsi que ceux pour lesquels une demande d’agrément a été déposée avant cette date (même si l’agrément n’a pas été obtenu avant 2014), continuent cependant de bénéficier de ce régime fiscal jusqu’au terme de l’agrément qui leur a été accordé.

 

Le Girardin Industriel :

Le dispositif de défiscalisation Girardin industrielle est un produit de défiscalisation utile au développement économique ultramarin (DOM-TOM), permettant une réduction d’impôts « one shot ».

L’investisseur en défiscalisation industrielle bénéficiera en année N+1 d’une réduction d’impôts de l’ordre de 14% à 27%.

Les sommes investies en Girardin Industriel le sont à fonds perdu, et ne donnent pas lieu au versement de revenus ou de dividendes.
Ainsi, l’unique bénéfice tiré de l’opération le sera via la réduction d’impôts imputable intégralement sur l’impôt dû au titre des revenus de l’année de souscription.

Dans le cas ou la réduction d’impôt « Girardin industriel » dépasse le montant de l’impôt dû, la différence est reportable sur l’impôt des 5 années suivantes.

Ce mécanisme est possible chaque année jusqu’au 31 décembre 2017.

Le dispositif  « JEGO » :

Les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt à raison des investissements réalisés dans le secteur du logement social réalisés du jusqu’au 31 décembre 2017 dans les DOM ou jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM à condition notamment de s’engager à louer à un organisme de logement social le logement nu pendant au moins 5 ans et à le céder à terme.
La réduction, accordée au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement est égale à 50 % du prix de revient du logement retenu dans la limite de 2 448 € par mètre carré de surface habitable.

Les SOFICA :

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France peuvent réduire l’impôt sur le revenu:

  • A hauteur de 36% du montant souscrit au capital des SOFICA qui s’engagent à réaliser au moins 10% de leurs investissements dans le capital de sociétés de production.
  • La réduction est accordée dans la double limite d’un investissement maximum de 18 000 € par foyer fiscal et de 25% du revenu net global, soit une réduction maximum de 6 480 €. (les SOFICA permettent de réduire son impôt au-delà du nouveau plafond global des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal).
  • A hauteur de 30% pour les autres SOFICA sans engagement.

Cette réduction peut atteindre 48% si :

• moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription
• la société de réalisation s’engage à consacrer dans un délai d’un an à compter de sa création :
       – soit au moins 10 % de ses investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction,de documentaire et d’animation sous forme de séries, effectuées par les sociétés de réalisation au capital desquelles la société a souscrit ;
       – soit au moins 10 % de ses investissements à des versements en numéraire réalisés par contrats d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur les recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Pour bénéficier de cette réduction:

  • Le capital de la société doit avoir été agréé par le ministre de l’Économie et des Finances,
  • Le contribuable doit conserver les titres correspondants pendant 5 ans minimum.

A savoir : L’intérêt financier des SOFICA repose essentiellement sur l’économie d’impôt qu’elles permettent de réaliser. Les espoirs de gains des SOFICA, hors avantages fiscaux, sont effectivement extrêmement réduits.

 

Les FIP :

Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et les FCPI (Fonds Commun de placement dans l’Innovation) font partie des Fonds Commun de Placements à Risque.

L’investissement réalisé par ces fonds doit être, au minimum de 60 %, investis dans des entreprises non cotées en bourse : PME régionales pour les FIP et entreprises soumises à des critères d’innovation pour les FCPI, les 40 % restant pouvant être investis librement (Ils sont en général orientés sur des placements monétaires ou obligataires plus sécuritaires).

La performance du placement dépend du résultat des entreprises sélectionnées et de la conjoncture économique du moment.

Pour les fonds constitués à partir du 1er janvier 2012, l’acquisition de parts de FIP ou de FCPI vous permet de bénéficier :

  • d’une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de l’investissement réalisé, dans la limite de 12 000 € pour une personne seule et de 24 000 € pour un couple,
  • d’une exonération d’impôts sur les plus values éventuelles (hors prélèvements sociaux).

Les fonds d’investissement de proximité (FIP) sont des fonds d’investissement ouverts aux particuliers ouvrant droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % de son investissement dans la limite de 2.160 € pour un célibataire et du double pour un couple.
D’autre part, certains FIP sont également assortis d’un avantage fiscal à la sortie : les plus-values réalisées sont, le cas échéant, exonérées d’impôt.

Ces avantages sont conditionnés à un engagement de conserver les parts au minimum pendant 5 ans. (Le placement doit toutefois être envisagé sur une durée d’une dizaine d’années, dans la mesure où il vaut mieux souvent attendre la liquidation du fonds pour récupérer ses capitaux).

La réduction d’impôt liée à l’acquisition des FIP et FCPI est par ailleurs soumise au plafonnement des niches fiscales.

Générer du déficit foncier :

Réaliser des travaux dans un bien immobilier donné à la location permet, soit de diminuer les revenus fonciers imposables, soit de créer un déficit foncier qui, dans certaines conditions, peut être déductible du revenu global, ce qui mécaniquement diminue le montant de l’impôt sur le revenu.

Plus la tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal est fort.

Par exemple : prenons l’acquisition d’un appartement ancien de 50 000 € dans lequel il est nécessaire de réaliser 100 000 € de travaux. Il sera donc possible, si les travaux sont étalés sur 2 années fiscales, créer les deux premières années un déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 € puis gommer l’intégralité des revenus fonciers sur les 6 années futures. Soit pour un gain fiscal total de 53 183 € étalé sur 8 ans grâce au mécanisme du déficit foncier.

 tableau déf

Ce mécanisme est l’application du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.

Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, qui prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans, sous peine de reprise.

Dispositif PINEL :

Le régime de la « réduction Duflot » a été assoupli et est devenu le « dispositif Pinel » le 1er septembre 2014.

Il concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 et permet, moyennant un engagement de location nue à usage d’habitation principale pendant neuf années, de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 à 21% du prix de revient d’au plus deux logements dans la limite d’une dépense de 300.000 euros par an et par contribuable et d’un plafond par mètre carré de surface habitable de 5.500 euros.

La durée de l’engagement de location

– la durée minimale de l’engagement de location est désormais de six ou neuf ans. L’option initiale étant irrévocable, on conseillera d’opter d’abord pour six ans afin de garder de la souplesse en cas de modification de la situation personnelle du contribuable à l’issue de cette première période.

La réduction d’impôts est répartie par parts égales sur la durée choisie : 2 % par an les 9 premières années, 1 % par an pour une prorogation à 12 ans. Ainsi, pour un engagement sur 6 ans, la réduction est de 12%, prorogeable une première fois pour 3 ans afin de bénéficier d’une réduction totale de 18% (on retrouve ici la réduction Duflot sur 9 ans) et une dernière fois pour 3 ans portant la réduction totale à 21 %.

Pour un investissement outre-mer, la réduction est portée à 23 % pour les 6 premières années, 6 % pour la prorogation de 3 ans et 3 % pour la dernière période triennale, portant ainsi la réduction totale à 32 %.

La qualité du locataire

La location à un ascendant ou à un descendant du contribuable ou de l’associé de la SCI, est désormais autorisée dans tous les cas sans perte du bénéfice de l’avantage fiscal. Mais attention, les interdictions de louer à un membre du foyer fiscal ou à un associé ont été maintenues.

La donation temporaire d’usufruit :

Afin de payer moins d’impôts sur vos revenus et/ou diminuer votre ISF, il est possible de sortir temporairement du patrimoine certains biens grâce à une donation temporaire d’usufruit.

Le principe : conserver la nue-propriété d’un bien immobilier ou mobilier (un portefeuille d’obligations par exemple), et en attribuer le droit d’usage (perception des loyers, des dividendes…) aux enfants, pendant une durée fixée à l’avance : en général de l’ordre de 5 et 10 ans (durée des études par exemple).

D’un point de vue fiscal l’opération est avantageuse : le fisc évalue l’usufruit à 23% de la valeur du bien, par période de 10 ans. Ainsi, si l’usufruit est donné pour 5 ans, et que la valeur du bien est estimée à 200000 euros (100000 € par parent), la valeur de l’usufruit donné sera de 46000 euros (23 % de 200000 euros).

C’est sur la valeur d’usufruit que sont calculés les droits de donation.
En prenant en compte que chaque parent peut désormais donner à chacun de ses enfants 100000 euros en toute franchise de droits tous les 15 ans , les droits peuvent être fortement réduits ou inexistants.

Certains de ces sujets valent aussi bien pour l’impôt sur le revenu qu’en matière d’ISF. Dans ce second domaine, il existe d’autres solutions alternatives plus pointues.
Mais ce qu’il faut avoir à l’esprit, avant tout, c’est la valeur économique réelle de l’opération envisagée. Car la simple réduction d’impôt, accordée par l’Etat, n’est pas suffisante pour accepter une probabilité de performance médiocre.
Par exemple, une réduction de 18% pour les FIP et FCPI ne parait pas suffisante au regard de leurs performances passées. Même chose en matière de SOFICA …

Dispositif COSSE :

Ce nouveau dispositif est entré en vigueur au 1er janvier 2017 et à vocation à remplacer les dispositifs « BORLOO ancien » et « BESSON ancien ».

Il permet au propriétaire qui donne en location un logement de bénéficier d’un abattement fiscal sur ses revenus fonciers allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique où se situe le bien, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion (en direct ou en intermédiation locative). L’avantage entre en vigueur pour les revenus perçus en 2017.

Conditions :

  • location du logement dans le cadre de la convention ANAH

Pour profiter du « Cosse ancien », le propriétaire doit s’engager à louer son logement nu à une personne qui en fait son habitation principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, dans le secteur intermédiaire, social ou très social.

  • Limitation du loyer et des ressources du locataire

Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds (fixés par décret)

  • Engagement de location de 6 à 9 ans

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour un conventionnement sans travaux, 9 ans en cas de travaux subventionnés).

Le bien immobilier ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, à une personne déjà les lieux, sauf lors du renouvellement du bail. Si le logement est la propriété d’une Société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l’un de ses associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Montant de l’avantage fiscal :

En principe, le nouvel avantage ne s’applique que dans les zones « tendues, c’est-à-dire celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Selon la ville dans laquelle se situe le logement, le taux de la déduction applicable varie de 15 à 70 %. En revanche, les propriétaires bénéficient d’un abattement majoré de 85 % sur tout le territoire, dès lors qu’ils choisissent de confier la gestion du bien à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation locative « en vue de sa location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté ou dont la situation nécessite une solution locative de transition ».

Pas de cumul avec d’autres dispositifs

Le « Cosse ancien » ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les autres dispositifs fiscaux existants en faveur de l’investissement locatif (Duflot-Pinel, Borloo, Robien, Scellier, les déductions applicables aux monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine). Le micro-foncier n’est pas non plus compatible avec la nouvelle déduction forfaitaire.

http://loi-cosse.defiscmag.com/